עסקאות מקרקעין

לפני חתימה על הסכם רכישת דירה, עורך דין מקרקעין יבצע בדיקה מקדמית של הנכס והצדדים המעורבים במרשמים השונים (בטאבו, ברשם המשכונות, במנהל מקרקעי ישראל וכד').

הבדיקה יכולה לספק מידע חשוב במספר היבטים, ביניהם:

·        מצב הרישום – נכסים רבים בישראל לא רשומים על שם הבעלים. למעשה, מצב רישום נכס הוא הדבר הראשון והחשוב ביותר שצריך לוודא. רישום לא נכון עשוי לקרות מסיבות שונות, כגון גירושין והעברת הנכס לאחד מבני הזוג, או מגורי יורשים בנכס לאחר שההורים נפטרו, אך מבלי לדאוג להעברה בטאבו או לרישום נכון. לכן, בין אם אתם קונים או מוכרים דירה, חובה לוודא שהרישום בוצע ויבוצע בצורה נכונה.

·        בעלות וזכויות בדירה – חלק אינטגראלי מווידוא הרישום, הוא האם המוכר הוא אכן בעל הזכויות בדירה ומה מצב הזכויות בדירה, כלומר, האם הדירה בבעלותו המלאה או שמדובר על הערת אזהרה, חכירה, וכו'. שוב יש להדגיש כי מצב הרישום, הזכויות והבעלות הינו קריטי לערך הקניין.

·        מה שייך לדירה – יש לבדוק ברישומי הגופים הרלוונטיים, האם אלמנטים כמו חניה, מחסן או גג שהוצגו כחלק מהדירה אכן שייכים לה על פי המרשם. מובן מאליו שלתוצאות הבדיקה יהיו השלכות משמעותיות על ערך הנכס.

·        נכס נקי – עורך הדין יבדוק האם קיימים חובות או שעבודים בדירה. אמנם בחוזה המכר מצהיר הקונה כי הנכס נקי מחובות, הלוואות ושעבודים, אך בדיקה מקדמית עשויה לחסוך בעיות משפטיות מורכבות, ממושכות ויקרות, במידה ויתברר כי הצהרת המוכר הייתה מוטעית, בכוונה או שלא בכוונה.

·        סוג העסקה הצפויה – האם מדובר בעסקת "טאבו", עסקת חברה משכנת וכיוצא בזאת. לסוג העסקה יש השפעה על היבטים ביורוקרטים, משפטיים ונוספים, ועורך הדין יסביר את המשמעויות לקונים ולמוכרים.

·        הוצאות – רכישת דירה כרוכה בהוצאות רבות. עורך דין מקרקעין ינחה אתכם בכל הנוגע להוצאות הנלוות דוגמת אגרות לשכת רישום המקרקעין ומס רכישה ושבח, ויבחן אפשרות של הפחתת גובה המס, ובמקרים מסוימים אף השגת פטור מלא.

רכישת ומכירת דירה - ליווי לכל אורך הדרך

בשלב הבא, ליווי עורך דין יבוא לידי ביטוי במו"מ מול הצד השני להשגת התנאים הטובים ביותר עבורכם, ועריכת הסכם אשר יבטיח , הגנה מירבית על האינטרסים שלכם, לרבות הכספיים, ויספק מנגנוני הגנה, למקרה של הפרת ההסכם. כמוכרים, על ההסכם להבטיח שלרוכשים לא תהיה כל עילה לתביעה בעתיד, והתשלום על הנכס יובטח. כקונים, ההסכם צריך להבטיח שתקבלו את הנכס שהובטח לכם לבעלותכם המלאה במועד וללא כל פגם.

גם לאחר החתימה על ההסכם, תיהנו מליווי בכל הנוגע לדיווח למיסוי מקרקעין, רישום משכנתא ועד העברת הזכויות ורישום הנכס על שם הבעלים החדש.

כמה מילים על רישום והסדר מקרקעין

כפי שצוין לעיל, למצב רישום הנכס יש השלכות גדולות ביותר על הקניין והזכויות בו. כדי לסבר את האוזן, נסביר כי רישום והסדר מקרקעין הוא תהליך ממשלתי שמטרתו לנהל מערכת רישום מסודרת ומוסדרת של כל המקרקעין בישראל. מערכת זו מבוססת על פנקסי המקרקעין, המכילים מידע מפורט על כל נכס מקרקעין, לרבות:

בעלות: רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים מפרט מי הם הבעלים של הנכס.

זכויות: אילו זכויות יש לבעלים ולצדדים שלישיים בנכס (למשל, זכות מגורים, זכות משכנתא, זכות דרך).

היקף הנכס: רישום והסדר מקרקעין משרד המשפטים מפרט את מיקום הנכס, שטחו, וגבולותיו.

הערות: הערות מיוחדות הנוגעות לנכס (למשל, עיקולים, צווי הריסה).

בתוך כך, המטרות של רישום והסדר מקרקעין כוללות:

·        הגנה על זכויות הקניין: רישום מסודר של זכויות מקרקעין מסייע בהגנה על זכויותיהם של בעלי נכסים מפני סכסוכים משפטיים והונאות.

·        ייעול עסקאות במקרקעין: רישום מקרקעין מקל על ביצוע עסקאות בנכסים, כגון קנייה, מכירה, משכנתא, ורישום שיתוף.

·        תכנון ופיתוח: מידע ברישום המקרקעין חיוני לתכנון ופיתוח עירוני, שכן הוא מאפשר לרשויות לדעת מי הבעלים של כל נכס ולמה יש להם זכויות.

יש לציין כי תהליך רישום והסדר מקרקעין מתבצע על ידי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו), במשרד המשפטים. עם זאת, לעיתים מבוצע רישום נכס במנהל מקרקעי ישראל במידה והשטח מוחכר ומצוי בבעלות רמ"י. לעיתים גם מבוצע רישום נכס בחברה המשכנת על ידי עורכי הדין של החברה הקבלנית, אשר בנתה את הבניין. בכל מקרה ובכל דרך בה בוצע הרישום, ישנה חשיבות גדולה לבדיקתו בטרם העסקה, ולשינוי או עדכון הרישום לאחר העסקה.

לקבלת ליווי משפטי בעסקאות מקרקעין

שוקלים למכור או לקנות נכס? למשרדנו ניסיון רב שנים בליווי עסקאות אלו מתחילתן ועד סופן. אנו נבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדמיות, נטפל בבעיות מול הגופים הרלוונטיים, נערוך את חוזה המכר, נספק מידע לגבי הוצאות נלוות, נבדוק אפשרות לחיסכון במס, ועוד.

לפרטים נוספים ולקבלת ליווי מטעם עורכת דין סוזאנה זוקוב, התקשרו: 052-4896017