חוזה מכר בדירה – דברים שכדאי שתדעו

תהליך מכירה או רכישת דירה הינו מורכב, וכולל שלבים לא מעטים עד שמגיעים לשלב של חתימה על חוזה מכר דירה, הסכם אשר מפרט את תנאי העסקה, ולשלב הסופי והמיוחל של העברת הזכויות במרשם.

כיום מרבית עסקאות המקרקעין נערכות בליווי עורך דין הן מצד המוכר והן מצד הקונה, ולכך סיבות טובות. למעשה, רצוי להסתייע בשירותי עורך דין מקרקעין עוד בשלבים מוקדמים יותר בתהליך בין אם אתם מוכרים או רוכשים, שכן ליווי גורם משפטי מקצועי יכול לחסוך לכם הרבה דאגות, זמן, וכסף והכל כדי להבטיח שתעשו את העסקה הטובה והנכונה ביותר עבורכם.

מהם סעיפי חוזה מכר דירה?

חוזה מכר דירה מכיל סעיפים שונים. להלן דוגמאות לסעיפים מרכזיים שמופעים בהסכם מכירת דירה:

1. פרטים מלאים של שני הצדדים בעסקה.
2. מידע מפורט ומלא על הנכס.
3. מחיר הרכישה עליו סוכם ותנאי התשלום – פירוט מועדי וסכומי התשלומים וכיצד יתבצעו, וכן מי יישא במיסים, אגרות ותשלומים שונים.
4. מועד מסירת הנכס והתנאים למסירה – לדוגמה אם כרגע מתגוררים בנכס שוכרים, מתי אלו יפנו את הדירה.
5. הצהרות והתחייבויות של כל אחד מהצדדים – בהיבט זה חשוב ביותר הצהרות מפורטות וברורות מצד המוכר באשר למצב הפיזי, התכנוני והמשפטי של הדירה. במידה וההצהרה תהיה רק מצד הקונה באשר למצב תקין של הדירה בהתאם לבדיקות שערך, במידה ויתגלו בעיות או פגמים בדירה לאחר השלמת הרכישה, יהיה לו קשה לבוא בטענות ולבסס תביעה בעניין.
6. התייחסות לתרחישים של הפרת חוזה והתמודדות עימם – חוזה מכר דירה צריך לכלול סעיף אשר מפרט מה יקרה במידה ואחד הצדדים יפר את ההתחייבויות שלו על פי ההסכם. למשל, מה יקרה במידה והצד הקונה יתעכב בהעברת התשלומים, ומן הצד השני, מה יקרה אם המוכר יתעכב במסירת הדירה.
7. סעיף זה יפרט גם באילו תנאים יוכל אחד הצדדים לחזור בו מן העסקה, ומה יקרה במקרה כזה. לדוגמה, האם הצד הקונה יקבל חזרה כספי תשלומים שכבר בוצעו?
8. מניעה הקיימת לביצוע העסקה ומנגנון הפתרון – לדוגמה אם כרגע מתגוררים בנכס שוכרים, אם יש שעבודים או עיקולים הרשומים בנכס, ירושה או צוואה שטרם נרשמו וכד'.

מדוע חשוב לקבל ליווי עורך דין מקרקעין?

לפני חתימה על חוזה מכר דירה, חשוב לוודא שאתם מבינים את כל התנאים המצוינים בו. לכן, חשוב ביותר להסתייע בליווי עורך דין מקרקעין מטעמכם. הסתמכות על הסכם מכירת דירה שערך הצד השני ללא ליווי עורך דין מהצד שלכם יכול לחשוף אתכם להסכם מוטה לטובת הצד השני ללא ידיעתכם.

חשוב לזכור שבעסקאות מקרקעין לכל אחד מן הצדדים ישנם אינטרסים, שלא תמיד עומדים בקנה אחד או בעלי אותה חשיבות כמו אצל הצד השני.

אידיאלית, חוזה מכר דירה צריך לשרת נאמנה את שני הצדדים בעסקה. עורך דין מקרקעין אשר מתמחה בעסקאות רכישה או מכירה יוודא שההסכם עליו תחתמו אכן משקף את התנאים שסוכמו בשלב המשא ומתן ולא חושף אתכם לסיכונים מיותרים.

בנוסף, חשוב להבין ששגיאות או השמטה של סעיפים מהסכם מכירת דירה, בכוונה או בשגגה, עלולים להוות עילה לביטול של ההסכם, ולהביא לנזקים משמעותיים לצדדים. עורך הדין שלכם יוודא כי פרטי הצדדים, כמו גם פרטי הנכס מצוינים בצורה מלאה ומדויקת בהסכם, המחיר ותנאי התשלומים וכן מועד ותנאי המסירה מצוינים בהסכם כפי שסוכם בין הצדדים במו"מ.

בנוסף, עורך הדין יסייע לכם להבין את המשמעויות וההשלכות של סעיפי ההצהרות והתחייבויות כמו גם סעיף הפרת החוזה. במשפט אחד, עורך דין מקרקעין מטעמכם יוודא שחוזה המכר עליו תחתמו כולל סעיפים שעומדים בשורה אחת עם האינטרסים שלכם ומגנים על הזכויות שלכם וכספכם בצורה הטובה ביותר.

כיצד עורך הדין מגן עליכם?

אם אתם מוכרים את הדירה שלכם, עורך הדין יוודא שההסכם מגן עליכם מפני מקרה בו לא תקבלו תמורה מלאה עבור הנכס בתנאים שהוגדרו לפני העברתו לידי הרוכשים. לדוגמה, חשוב להגדיר בהסכם פיצוי לו תהיו זכאים במקרה בו הקונה ייקלע לקושי כלכלי ולא יוכל לשלם את התמורה על הנכס.

מצב נוסף אליו יש להתייחס בהסכם ולהגן עליכם הוא כזה בו הצד השני יבקש לחזור בו מהעסקה מכל סיבה שהיא. גם במקרה זה יש לציין את הפיצוי אליו תהיו זכאים, ולוודא שתוכלו למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הצד השני כך שתוכלו למכור את הדירה לגורם אחר. בנוסף, יש לוודא גם שההסכם ערוך באופן מדויק ונכון כדי למנוע מצב בו הקונה יחזיק בעילה לתבוע אתכם, למשל על בסיס אי התאמה בין מה שהובטח לו בהסכם ובין מצב הנכס בפועל.

עוד יוודא עורך הדין על המס הצפוי להיות משולם בעסקה, ויותיר כספים בנאמנות על מנת לוודא כי יהיו הכספים הדרושים בעת הצורך.

מן הצד השני, אם אתם מעוניינים ברכישת דירה, עורך דין מטעמכם יוודא שההסכם מגן עליכם בין היתר מתרחיש בו תקבלו דירה במצב משפטי שונה ממה שהובטח לכם, למשל מצב בו תגלו אחרי שהתקשרתם עם המוכרים כי למעשה מדובר על דירה תחת שעבוד או עיקול.

דוגמה נוספת לתרחיש מפניו יש להגן עליכם, הקונים, הוא מצב בו הדירה לא תעבור לבעלותכם ולחזקה שלכם למרות העברת תשלום מלא עבור הדירה. עורך דין מקרקעין יוודא גם שההסכם מגן עליכם ממצב בו תתקשו להעביר חלק מהתשלומים בזמן. חשוב לכלול בהסכם הוראות לפיהן איחור מסוים בתשלום במועד שנקבע בהסכם לא יהווה הפרה יסודית של ההסכם ותיתכן ארכה לביצוע התשלום. הדבר חשוב במיוחד במידה ואתם תלויים במשכנתא לרכישת הדירה, שכן ייתכנו עיכובים שאינם תלויים בכם.

אלו כמובן רק מעט דוגמאות לתרחישים אפשריים. תחום הנדל"ן הינו סבוך ומורכב, ולכן חשוב להסתייע בשירותי עורך דין מקצועי ומנוסה, המתמחה בתחום של עסקאות מקרקעין, אשר מבין לעומק את כל ההיבטים, המשמעויות וההשלכות הכרוכים במכירה או רכישה של דירה, ויידע כיצד לערוך ולהתאים את ההסכם ספציפית לנסיבות במקרה שלכם ויגן על האינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר.

למה לא לבצע עסקה עם חוזה סטנדרטי?

יש אנשים הסבורים שניתן "לקצר" את הדרך ולבצע את העסקה עם חוזה מכירת דירה סטנדרטי. ואולם, מדובר בטעות קשה שיש להימנע ממנה בכל מחיר. חוזה סטנדרטי למכירת דירה הוא מסמך כללי המכיל תנאים בסיסיים הנדרשים בחוק המקרקעין. בעוד ששימוש בחוזה סטנדרטי עשוי להיראות פשוט ונוח, הוא עלול לחשוף את הצדדים לעסקה לסיכונים משמעותיים.

להלן כמה מהסיבות מדוע לא מומלץ לבצע עסקה על דירה עם חוזה מכר סטנדרטי:

1. חוזה סטנדרטי אינו מותאם לצרכים הספציפיים של העסקה: כל עסקת נדל"ן היא ייחודית ויש לה התנאים והנסיבות המיוחדים שלה. חוזה סטנדרטי אינו יכול לקחת בחשבון את כל הניואנסים של העסקה, ולכן ייתכן שלא יתאים לכל הצדדים.

2. חוזה סטנדרטי עלול להכיל סעיפים לא הוגנים או לא ברורים: חוזה סטנדרטי עשוי להכיל סעיפים שאינם מתאימים לחוק המקרקעין או שאינם מובנים בצורה ברורה.

3. חוזה סטנדרטי אינו מגן על האינטרסים של כל הצדדים: חוזה סטנדרטי עשוי להגן בצורה מיטבית רק על צד אחד של העסקה, תוך פגיעה באינטרסים של הצד השני.

4. חוזה סטנדרטי אינו מונע סכסוכים עתידיים: חוזה סטנדרטי עלול להוביל לסכסוכים עתידיים בין הצדדים, כיוון שאינו מפרט בצורה ברורה את כל ההתחייבויות והזכויות של כל צד.

כל דירה היא מקרה לגופו מבחינת בעלים, רישום, זכויות ונסיבות רבות נוספות, אותם חייבים לגלם בתוך הסכם מכר דירה ייחודי, הנערך על ידי עורך דין. כך למשל, הסכם מכירת דירה צריך להתייחס להבדל בין קונה עם או ללא אישור עקרוני למשכנתא. כמו כן, חוזה מכירת בית משתנה בין מוכרים שרכשו בית או מקבלן או יד שנייה בכל הנוגע לסוגיית איחור במסירה, למשל.

סיכומו של דבר שימוש בחוזה מכר דירה סטנדרטי עלול לחשוף את הצדדים לעסקה לסיכונים משמעותיים. מומלץ תמיד לפנות לעורך דין מקרקעין מנוסה שיסייע בניסוח חוזה מכר דירה מותאם אישית לצרכים הספציפיים של העסקה.

מדוע משלמים 10% מקדמה עוד לפני הקנייה?

תשלום מקדמה של 10% בתשלום הראשון של עסקת רכישת דירה נובע משתי סיבות עיקריות:

1. ביטחון למוכר:

·        הוכחת רצינות: תשלום המקדמה משמש כהוכחה לכוונותיו הרציניות של הקונה לרכוש את הדירה.

·        פיצוי במקרה של ביטול: במקרה שהקונה מחליט לבטל את העסקה, המוכר רשאי להחזיק את המקדמה כפיצוי על הנזק שנגרם לו כתוצאה מהביטול.

·        מימון הוצאות: המקדמה יכולה לסייע למוכר במימון הוצאות הקשורות למכירת הדירה, כגון שיפוצים, עורכי דין, מיסים וכו'.

2. ביטחון לקונה:

·        הוצאת הדירה מהשוק: תשלום המקדמה "מסמן" את הדירה כלא זמינה למכירה לקונים אחרים (עם רישום הערת אזהרה), ומבטיח לקונה זמן נוסף להשלמת תהליך רכישת הדירה.

·        הוכחת יכולת פיננסית: תשלום המקדמה יכול להוות הוכחה ליכולתו הפיננסית של הקונה לשלם את יתרת התמורה עבור הדירה.

מהי חשיבותן של הצהרות הקונה והמוכר בהסכם מכר?

הצהרות קונה ומוכר הן סעיפים חיוניים בכל הסכם למכירת דירה, הן עבור הקונה והן עבור המוכר. הצהרות אלו המופיעות בתוך חוזה מכירת דירה מספקות בהירות וודאות לגבי מצב הנכס והעסקה, ומסייעות במניעת סכסוכים עתידיים.

חשיבות הצהרות הקונה

·        הוכחת רצינות: הצהרות הקונה המופיעות בתוך הסכם למכירת דירה מוכיחות את רצינותו ברכישת הנכס ואת נכונותו לעמוד בתנאי ההסכם.

·        שקיפות: הצהרות הקונה מחייבות את הקונה לחשוף מידע רלוונטי בנוגע ליכולתו הפיננסית, לכוונותיו לגבי הנכס ולכל מידע אחר שעשוי להשפיע על העסקה.

·        הגנה על המוכר: הצהרות הקונה יכולות להגן על המוכר מפני מצבים שבהם הקונה מסתיר מידע חשוב או פועל בחוסר תום לב.

חשיבות הצהרות המוכר

·        שקיפות: הצהרות המוכר מחייבות את המוכר לחשוף מידע רלוונטי בנוגע לנכס, לרבות מצבו המשפטי, הפיזי והתכנוני, וכן קיומם של חובות, שיעבודים או זכויות צד שלישי בנכס.

·        הגנה על הקונה: הצהרות המוכר יכולות להגן על הקונה מפני מצבים שבהם המוכר מסתיר מידע חשוב או מציג מצגת שווא לגבי הנכס.

·        מניעת סכסוכים עתידיים: הצהרות ברורות ומפורטות של המוכר לגבי מצב הנכס יכולות למנוע סכסוכים עתידיים בין הצדדים.

מהי העלות של הסכם מכר?

לא פעם פונים למשרדנו אנשים ששואלים כמה עולה חוזה מכירת דירה. התשובה שלנו היא עלות חוזה מכירת דירה היא חלק מתוך מכלול השירותים והליווי של עורך הדין בעסקה. על פי רוב, שכר הטרחה מגולם באחוז מסוים מתוך העסקה, לרוב בין אחוז לשניים. עם זאת, העלות עשויה להשתנות ממשרד למשרד, וכמו כן, העלות עשויה להיות גבוהה יותר במידה ומתגלות מורכבויות מיוחדות, למשל ברישום הנכס, שיש צורך לטפל בהן מול הגופים הרלוונטיים.

לקבלת ליווי משפטי במכירת וקנייה דירה מעורך דין מקרקעין

מעוניינים בעריכת חוזה מכירת דירה יד שנייה או מקבלן? למשרדנו ניסיון רב שנים בליווי עסקאות אלו מתחילתן ועד סופן. אנו נבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדמיות, נטפל בבעיות מול הגופים הרלוונטיים, נערוך את חוזה המכר, נספק מידע לגבי הוצאות נלוות, נבדוק אפשרות לחיסכון במס, ועוד.

לפרטים נוספים ולקבלת ליווי מטעם עורכת דין סוזאנה זוקוב, התקשרו: 052-4896017