תהליך מכירה או רכישת דירה הינו מורכב, וכולל שלבים לא מעטים עד שמגיעים לשלב של חתימה על הסכם קניית דירה, אשר מפרט את תנאי העסקה, ולשלב הסופי והמיוחל של העברת הזכויות במרשם. כיום מרבית עסקאות המקרקעין נערכות בליווי עורך דין הן מצד המוכר והן מצד הקונה, ולכך סיבות טובות. למעשה, רצוי להסתייע בשירותי עורך דין מקרקעין עוד בשלבים מוקדמים יותר בתהליך בין אם אתם מוכרים או רוכשים, שכן ליווי גורם משפטי מקצועי יכול לחסוך לכם הרבה דאגות, זמן, וכסף והכל כדי להבטיח שתעשו את העסקה הטובה והנכונה ביותר עבורכם. וכמובן, ליווי של עורך דין מקרקעין חיוני עבור חוזה לקניית דירה, שעליו יורחב במאמר הנוכחי.
חוזה קניית בית או דירה מכיל סעיפים שונים. להלן דוגמאות לסעיפים מרכזיים שמופעים בתוך חוזה קניה ומכירה של דירה:
מדוע צריך ליווי של עורך דין מקרקעין?
לפני חתימה על חוזה קניית דירה חשוב לוודא שאתם מבינים את כל התנאים המצוינים בו. לכן, חשוב ביותר להסתייע בליווי עורך דין מקרקעין מטעמכם. הסתמכות על חוזה קנית דירה שערך הצד השני ללא ליווי עורך דין מהצד שלכם יכול לחשוף אתכם להסכם מוטה לטובת הצד השני ללא ידיעתכם.
חשוב לזכור שבעסקאות מקרקעין לכל אחד מן הצדדים ישנם אינטרסים, שלא תמיד עומדים בקנה אחד או בעלי אותה חשיבות כמו אצל הצד השני.
אידיאלית, חוזה קניית דירה יד שניה צריך לשרת נאמנה את שני הצדדים בעסקה. דברים אלו נכונים גם לגבי הסכם קניית דירה מקבלן, אותו עורכים עורכי הדין של החברה הקבלנית, לכן הוא מוטה לטובתה וחשוב שעורך דין מטעמכם יעבור עליו וידאג לאינטרסים שלכם.
בכל מקרה, בין מדובר בהסכם לקניית דירה מקבלן, או על חוזה רכישת דירה יד שניה, עורך דין מקרקעין אשר מתמחה בעסקאות רכישה או מכירה יוודא שההסכם עליו תחתמו אכן משקף את התנאים שסוכמו בשלב המשא ומתן ולא חושף אתכם לסיכונים מיותרים.
בנוסף, חשוב להבין ששגיאות או השמטה של סעיפים מהסכם מכירת דירה, בכוונה או בשגגה, עלולים להוות עילה לביטול של ההסכם, ולהביא לנזקים משמעותיים לצדדים. עורך הדין שלכם יוודא כי פרטי הצדדים, כמו גם פרטי הנכס מצוינים בצורה מלאה ומדויקת בהסכם, המחיר ותנאי התשלומים וכן מועד ותנאי המסירה מצוינים בהסכם כפי שסוכם בין הצדדים במו"מ.
בנוסף, עורך הדין יסייע לכם להבין את המשמעויות וההשלכות של סעיפי ההצהרות והתחייבויות כמו גם סעיף הפרת החוזה. במשפט אחד, עורך דין מקרקעין מטעמכם יוודא שחוזה המכר עליו תחתמו כולל סעיפים שעומדים בשורה אחת עם האינטרסים שלכם ומגנים על הזכויות שלכם וכספכם בצורה הטובה ביותר.
קניית ומכירת דירה עוסקת בנכס היקר ביותר של אדם בחייו הפרטיים. זוהי עסקה בעלת היבטים משפטיים מגוונים, שאסור להותיר אותם ליד המקרה. לכן, אסור בשום אופן להסתמך על חוזה קניית דירה סטנדרטי, שאינו מתאים לנכס הספציפי וגם לא לקונים ולמוכרים הספציפיים. ההסכם חייב להתייחס לכלל המאפיינים המיוחדים של העסקה, ולתת הגנות ופתרונות התפורים במדויק עבורכם. אם לא כן, אתם עלולים למצוא את עצמכם בתסבוכת משפטית מרה, ואף בפני שוקת שבורה.
אם אתם מוכרים את הדירה שלכם, עורך הדין יוודא שההסכם מגן עליכם מפני מקרה בו לא תקבלו תמורה מלאה עבור הנכס בתנאים שהוגדרו לפני העברתו לידי הרוכשים. לדוגמה, חשוב להגדיר בהסכם פיצוי לו תהיו זכאים במקרה בו הקונה ייקלע לקושי כלכלי ולא יוכל לשלם את התמורה על הנכס.
מצב נוסף אליו יש להתייחס בהסכם ולהגן עליכם הוא כזה בו הצד השני יבקש לחזור בו מהעסקה מכל סיבה שהיא. גם במקרה זה יש לציין את הפיצוי אליו תהיו זכאים, ולוודא שתוכלו למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכשים כך שתוכלו למכור את הדירה לגורם אחר. בנוסף, יש לוודא גם שההסכם ערוך באופן מדויק ונכון כדי למנוע מצב בו הקונה יחזיק בעילה לתבוע אתכם, למשל על בסיס אי התאמה בין מה שהובטח לו בהסכם ובין מצב הנכס בפועל.
עוד יוודא עורך הדין על המס הצפוי להיות משולם בעסקה, ויותיר כספים בנאמנות על מנת לוודא כי יהיו הכספים הדרושים בעת הצורך. על מנגנון הנאמנות נרחיב בהמשך מאמר זה.
מן הצד השני, אם אתם מעוניינים ברכישת דירה, עורך דין מטעמכם יוודא שההסכם מגן עליכם בין היתר מתרחיש בו תקבלו דירה במצב משפטי שונה ממה שהובטח לכם, למשל מצב בו תגלו אחרי שהתקשרתם עם המוכרים כי למעשה מדובר על דירה תחת שעבוד או עיקול.
דוגמה נוספת לתרחיש מפניו יש להגן עליכם, הקונים, הוא מצב בו הדירה לא תעבור לבעלותכם ולחזקה שלכם למרות העברת תשלום מלא עבור הדירה. עורך דין מקרקעיו יוודא גם שההסכם מגן עליכם ממצב בו תתקשו להעביר חלק מהתשלומים בזמן. חשוב לכלול בהסכם הוראות לפיהן איחור מסוים בתשלום במועד שנקבע בהסכם לא יהווה הפרה יסודית של ההסכם ותיתכן ארכה לביצוע התשלום. הדבר חשוב במיוחד במידה ואתם תלויים במשכנתא לרכישת הדירה, שכן ייתכנו עיכובים שאינם תלויים בכם.
אלו כמובן רק מעט דוגמאות לתרחישים אפשריים. תחום הנדל"ן הינו סבוך ומורכב, ולכן חשוב להסתייע בשירותי עורך דין מקצועי ומנוסה, המתמחה בתחום של עסקאות מקרקעין, אשר מבין לעומק את כל ההיבטים, המשמעויות וההשלכות הכרוכים במכירה או רכישה של דירה, ויידע כיצד לערוך ולהתאים את ההסכם ספציפית לנסיבות במקרה שלכם ויגן על האינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר.
במסגרת עסקת מכר דירה, מנגנון נאמנות הוא כלי משפטי בו צד שלישי, הנקרא נאמן, מחזיק בכספים או בנכס עבור הצדדים המעורבים עד להתקיימות תנאים ספציפיים שנקבעו מראש בהסכם. הנאמן יכול להיות כל אדם או גוף בעל ניסיון ומוניטין בתחום, אך בדרך כלל מדובר בעורך הדין שמלווה את העסקה.
כדי להפעיל את מנגנון הנאמנות, הרוכשים מעבירים סכום מוסכם לנאמן, בדרך כלל חלק מהתמורה הכוללת עבור הדירה. בהסכם המכר ייקבעו תנאים ספציפיים שעם התקיימותם ישוחררו הכספים מהנאמן למוכרים. תנאים אלו עשויים לכלול קבלת אישורים נדרשים (כגון אישור תשלום מס שבח, אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה), רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים בטאבו, ומסירת החזקה בדירה לרוכשים.
להלן כמה מהסיבות המרכזיות לחשיבות השימוש במנגנון נאמנות:
· הבטחת קבלת התמורה: מנגנון נאמנות מבטיח שהמוכרים יקבלו את מלוא התמורה עבור הדירה רק לאחר שהרוכשים יקבלו אותה פיזית ויהיו מרוצים מהמצב שלה.
· הבטחת קבלת הנכס: מנגנון נאמנות מבטיח שהרוכשים יקבלו את הדירה נקייה מחובות ומשכנתאות, ושהיא תואמת את המוסכם בהסכם.
· מניעת הפרות: במקרה שאחד הצדדים לא מקיים את התחייבויותיו, הנאמן יכול לפעול בהתאם להסכם ולשחרר את הכספים או את הנכס לצד השני, או לשלם מכספי הנאמנות לשם תיקון ההפרה.
· יצירת אמון: מנגנון נאמנות יוצר תחושה של אמון בין הצדדים, ומאפשר להם לקיים את המו"מ ביניהם בביטחון רב יותר.
· מניעת מחלוקות: מנגנון נאמנות מונע מצבים של אי-הסכמה בנוגע לתנאי התשלום וההעברה של הנכס, ומפחית את הסיכוי להיווצרות מחלוקות משפטיות.
· ניהול כספים: הנאמן אחראי על ניהול הכספים המופקדים אצלו, ועל ביצוע התשלומים בהתאם לתנאי ההסכם.
· בירוקרטיה: מנגנון נאמנות יכול לחסוך מהצדדים זמן ומאמץ הקשורים בבירוקרטיה הכרוכה בעסקת מכר דירה.
· אי-תשלום: מנגנון נאמנות מונע מצבים שבהם המוכרים לא מקבלים את מלוא התמורה עבור הדירה.
· אי-קבלה פיזית של הנכס: מנגנון נאמנות מונע מצבים שבהם הרוכשים לא מקבלים את הדירה.
· חובות ומשכנתאות: מנגנון נאמנות מבטיח שהרוכשים יקבלו את הדירה נקייה מחובות ומשכנתאות.
מעוניינים בעריכת הסכם מכר דירה? למשרדנו ניסיון רב שנים בליווי עסקאות אלו מתחילתן ועד סופן. אנו נבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדמיות, נטפל בבעיות מול הגופים הרלוונטיים, נערוך את חוזה המכר, נספק מידע לגבי הוצאות נלוות, נבדוק אפשרות לחיסכון במס, ועוד.
לפרטים נוספים ולקבלת ליווי מטעם עורכת דין סוזאנה זוקוב, התקשרו: 052-4896017
צרו קשר: